Wohnraummietgesetz der Republik Falkenberg (WohnMietG)

§ 1 – Geltung
Dieses Gesetz ergänzt § 14 BGB für die entgeltliche Überlassung von Wohnraum an Personen. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam, soweit dieses Gesetz keine ausdrückliche Wahlmöglichkeit lässt. Gewerberaummiete, kurzfristige Beherbergung und unentgeltliche Leihe richten sich weiterhin nach BGB.

§ 2 – Vertrag und Übergabe
Mietraum, Parteien, Beginn, Grundmiete, vereinbarte Nebenkosten und gegebenenfalls Befristungsgrund werden in Textform festgehalten. Die bloß fehlende Dokumentation beseitigt einen tatsächlich geschlossenen Mietvertrag nicht. Bei Übergabe sollen Zustand, Schlüssel beziehungsweise Zugang und bekannte Mängel gemeinsam dokumentiert werden; die Wirksamkeit des Mietverhältnisses darf nicht von der fortlaufenden Nutzung eines elektronischen Zugangs abhängig gemacht werden.

§ 3 – Miete und Nebenkosten
Die monatliche Miete ist spätestens am dritten Kalendertag des Mietmonats fällig, soweit keine günstigere Vereinbarung besteht. Nebenkosten sind nur bei vorab benannten Kostenarten und nachvollziehbarer Verteilung geschuldet. Vorauszahlungen werden mindestens alle drei Monate mit Belegzugang abgerechnet; nicht vereinbarte Verwaltungspauschalen dürfen nicht nachträglich aufgeschlagen werden.

§ 4 – Kaution
(1) Eine Kaution darf höchstens zwei monatliche Grundmieten betragen und in zwei gleichen monatlichen Raten ab Mietbeginn gezahlt werden.
(2) Sie ist getrennt vom Vermögen des Vermieters zu verwahren; eine Verzinsung ist nur bei Vereinbarung geschuldet.
(3) Nach Rückgabe wird der unstreitige Teil binnen sieben Tagen erstattet.
(4) Einbehalt für konkrete offene Ansprüche ist einzeln zu begründen; binnen eines Monats sind diese abzurechnen oder gerichtlich geltend zu machen, andernfalls ist der betreffende Rest auszuzahlen.

§ 5 – Erhaltung und Mängel
(1) Der Vermieter erhält die Wohnung gebrauchstauglich; der Mieter zeigt erhebliche Mängel unverzüglich an und ermöglicht zumutbare angekündigte Abhilfe.
(2) Mietminderung setzt einen tatsächlichen nicht selbst verursachten Gebrauchsmangel voraus.
(3) Nach erfolgloser angemessener Abhilfefrist oder bei unaufschiebbarer Gefahrenabwehr können notwendige angemessene Selbsthilfekosten nach BGB verlangt werden.
(4) Normale Abnutzung ist kein Schaden.

§ 6 – Privatsphäre und Zutritt
Der Vermieter darf Wohnraum nur mit Zustimmung oder aufgrund einer besonderen gesetzlichen beziehungsweise gerichtlichen Grundlage betreten. Für sachlich notwendige Besichtigung und Reparatur ist grundsätzlich mindestens einen Tag vorher ein zumutbarer Termin anzubieten. Ein vorhandener Zweitschlüssel begründet keine allgemeine Zutrittsbefugnis. Akute Gefahrenhilfe richtet sich nach dem dafür geltenden Recht.

§ 7 – Änderung und Kündigung
(1) Mieterhöhungen benötigen eine Vereinbarung oder eine zuvor bestimmt vereinbarte wirksame Anpassungsregel; dieses Gesetz schafft kein freies einseitiges Erhöhungsrecht.
(2) Es bleibt bei der siebentägigen Kündigungsfrist des BGB.
(3) Eine ordentliche Vermieterkündigung setzt zusätzlich eine erhebliche schuldhafte Vertragsverletzung, nachvollziehbaren eigenen Wohnbedarf oder einen gleichwertigen konkreten gesetzlichen Sachgrund voraus; bloßer Eigentümerwechsel oder höhere Neuvermietungsaussichten genügen nicht.

§ 8 – Schwere Verstöße und Härte
(1) Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus.
(2) Bei Zahlungsrückstand sind grundsätzlich mindestens zwei volle Monatsgrundmieten und eine erfolglose siebentägige Zahlungsaufforderung erforderlich; andere schwere Verstöße bedürfen grundsätzlich vorheriger Abmahnung.
(3) Im Räumungsverfahren kann das Amtsgericht bei besonderer belegter Härte die Räumung um höchstens vierzehn Tage hinausschieben; Miete und Schutz gegen konkrete Gewaltgefahren bleiben zu prüfen.

§ 9 – Räumung und Übergang
Eigenmächtige Aussperrung, Abschalten notwendiger Versorgung oder Wegnahme von Mieterbesitz zur Durchsetzung von Forderungen sind unzulässig. Räumung erfolgt nur aus vollstreckbarem Titel nach ZPO; notwendige Wohnungsnotfallhilfe folgt SGB. Dieses Gesetz gilt für künftige Wirkungen bestehender Verträge; bereits rechtmäßig abgeschlossene Abrechnungen und wirksam zugegangene Kündigungen werden nicht rückwirkend beseitigt.

§ 9a – Abrechnung und Instandhaltung
(1) Nebenkostenabrechnungen nennen Zeitraum, Gesamtkosten, Verteilungsschlüssel, Anteil und Vorauszahlungen. Mieter erhalten binnen sieben Tagen Einsicht in die erforderlichen Belege; Daten anderer Mieter sind zu schützen. Einwendungen können binnen eines Kalendermonats nach vollständiger Abrechnung und möglicher Belegeinsicht erhoben werden; unverschuldete Hindernisse bleiben zu berücksichtigen.
(2) Erhaltungsmaßnahmen sind mit Grund, Umfang und voraussichtlicher Dauer rechtzeitig anzukündigen. Notwendige Arbeiten sind zu dulden, soweit ihre Durchführung zumutbar ist; Mietminderung und angemessener Ersatz verursachter Schäden bleiben bestehen.
(3) Nicht vereinbarte Modernisierungskosten dürfen nicht als Nebenkosten umgelegt werden. Aus einer geduldeten Verbesserung entsteht kein zusätzliches einseitiges Mieterhöhungsrecht.

§ 9b – Untervermietung und Eigentümerwechsel
(1) Die entgeltliche Überlassung der gesamten Wohnung an Dritte benötigt die Zustimmung des Vermieters. Bei berechtigtem Interesse an der teilweisen Untervermietung ist diese zu erteilen, wenn weder Überbelegung noch ein konkreter erheblicher sachlicher Ablehnungsgrund besteht.
(2) Bei wirksamer Übertragung des Eigentums tritt der Erwerber für die Zeit seines Eigentums in das bestehende Mietverhältnis ein. Laufzeit, Kündigungsschutz und vereinbarte Miete werden durch den Erwerb nicht beseitigt.
(3) Der bisherige Vermieter weist die Übertragung einer verwahrten Kaution nach. Bis zum nachgewiesenen Übergang oder ihrer Rückzahlung bleibt er für den Kautionsbetrag verantwortlich; eine doppelte Erstattung ist ausgeschlossen.

§ 9c – Vertragsende und Härteeinwand
(1) Bei Rückgabe sollen Zustand, Schlüssel und erkennbare Mängel gemeinsam protokolliert werden. Normale vertragsgemäße Abnutzung ist nicht ersatzpflichtig; ein pauschaler Anspruch auf vollständige Renovierung ohne Rücksicht auf den Zustand besteht nicht.
(2) Gegen eine ordentliche Vermieterkündigung können Mieter binnen sieben Tagen nach Zugang eine besondere persönliche Härte geltend machen und gerichtliche Fortsetzung für angemessene bestimmte Zeit beantragen. Eigener Wohnbedarf und berechtigte Interessen beider Seiten sind abzuwägen. Unverschuldete Fristversäumung ist zu berücksichtigen.
(3) Vorläufige Fortsetzung während des Streits bedarf bei fehlender Einigung gerichtlicher Anordnung. Die kurze Räumungsfrist nach § 8 betrifft erst den vollstreckbaren Räumungstitel; erhebliche Härte soll bereits im Erkenntnisverfahren geprüft werden.

§ 10 – Inkrafttreten
Dieses Gesetz tritt am Tag nach ordnungsgemäßer Ausfertigung und Verkündung in Kraft. Besondere Übergangsregeln und höherrangiges Recht gehen vor; abgeschlossene Vorgänge werden nicht rückwirkend belastet. Die Aufnahme in die Gesetzessammlung ersetzt weder Beschluss noch Ausfertigung oder Verkündung.